השלבים במכירת דירה יד שנייה, מהמשא ומתן ועד המסירה

עו"ד יגאל איליאיץ' · עודכן בספטמבר 2026

מכירת דירה נמשכת בדרך כלל כמה חודשים, מהרגע שמסכמים מחיר ועד שהקונה מקבל את המפתחות. אלה השלבים, לפי הסדר.

לפני שמסכמים מחיר

כדאי להכין מראש נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות אם הדירה רשומה בחברה משכנת, את פרטי המשכנתה אם יש, ותעודות זהות של כל הבעלים. אם קיבלתם את הדירה בירושה או במתנה, צריך גם את המסמכים על כך. כך מגלים מוקדם רישום שצריך לסדר לפני שאפשר למכור.

בלי זיכרון דברים

קונה שמבקש לסכם את המחיר בכתב, לפני ההסכם, מבקש למעשה לחתום על חוזה. בתי המשפט מכירים בזיכרון דברים כהסכם מחייב כשכתובים בו הפרטים העיקריים, גם אם כל השאר לא סוכם. אם רוצים לשריין את העסקה, עדיף לעבור ישר לטיוטת הסכם.

המשא ומתן על ההסכם

בדרך כלל עורך הדין של המוכר מכין את הטיוטה, ועורך הדין של הקונה מעיר עליה. הנושאים שלוקחים הכי הרבה זמן הם לוח התשלומים, מועד המסירה, מה נשאר בדירה, ומה קורה אם הקונה לא מקבל משכנתה בזמן.

החתימה והתשלום הראשון

ביום החתימה הקונה משלם את התשלום הראשון, בסכום שסוכם במשא ומתן. אחר כך נרשמת בטאבו הערת אזהרה לטובתו. אם יש על הדירה משכנתה, זה הזמן לבקש מהבנק שלכם מכתב כוונות, שבו הבנק מתחייב למחוק את המשכנתה אחרי שיקבל את יתרת החוב.

הדיווח לרשות המסים

המוכר והקונה חייבים לדווח על העסקה לרשות המסים בתוך 30 ימים מהחתימה. בדיווח המוכר מבקש פטור ממס שבח אם הוא זכאי לו, או מחשב את המס שעליו לשלם. הקונה מדווח על מס רכישה.

האישורים לטאבו

כדי שהדירה תירשם על שם הקונה צריך אישור מרשות המסים ואישור מהעירייה. העירייה נותנת את האישור רק אחרי שהחובות לה שולמו, כולל ארנונה, וכולל היטל השבחה אם הוא חל על הדירה.

המסירה

ביום המסירה הקונה משלם את היתרה, ואתם מוסרים את המפתחות וקריאות המונים. רק אז משתחרר לקונה ייפוי הכוח שמאפשר לו לרשום את הדירה על שמו, כך שהזכויות עוברות רק אחרי שקיבלתם את הכסף.

אחרי המסירה

עורך הדין של הקונה רושם את הזכויות על שמו. מבחינתכם העסקה נגמרת כשהמשכנתה סולקה ונמחקה, והתמורה כולה אצלכם.

המידע במאמר כללי, ואינו מחליף בדיקה של העסקה שלכם. לשאלות: 09-7444052 · חזרה למדריכים